נדחתה מרבית התביעה של האחים ישראל בע"מ כנגד המדינה בעניין חילוט ערבות בנקאית

האם על הנתבעת להשיב לתובעת סכומי ערבות בנקאית, אשר חולטו על ידי הנתבעת בשל אי עמידתה של התובעת בלוח הזמנים המוסכם של פרויקט בניה בשכונת "פסגת זאב" בירושלים, ובשל חריגתה של התובעת ממחירי הדירות המרביים שהוסכם עליהם? האם על הנתבעת לפצות את התובעת על נזקים שנגרמו לה עקב השתהות הנתבעת באישור מחירי הדירות שבנתה התובעת? אלה הן השאלות העיקריות הצריכות הכרעה בתובענה שלפניי.

רקע עובדתי

1.       בשנים 1994-1989 יזמה הנתבעת פעילות בנייה נמרצת, שעיקרה נועד לקליטת עולים חדשים ממדינות חבר העמים. כחלק מאותה פעילות יזמה הנתבעת את פרויקט בניית שכונת "פסגת זאב" בירושלים. הנתבעת שיווקה את הפרויקט בדרך של "מכרז הרשמה והגרלה", שלפיה ניגשות חברות קבלניות למכרז, והחברה הזוכה נקבעת בדרך של הגרלה.

          התובעת, שהיא חברה קבלנית פרטית, העוסקת בבניית דירות מגורים ברחבי הארץ, השתתפה במכרז לבניית 114 יחידות דיור בפסגת זאב (נ/19), וביום 17/5/94 הודיעה לה הנתבעת על זכייתה. ביום 27/7/94 נחתם בין הצדדים "חוזה בנייה ופיתוח בפסגת זאב מס' 55/33041/94" (ת/6, להלן: " החוזה ", או "חוזה ההתקשרות"). החוזה כלל את פרטי הפרויקט והגדיר לוח זמנים לשלבי הבנייה, באופן שהמועדים נמנים כולם מ"המועד הקובע", שהוא המועד שבו הודע לתובעת על זכייתה במכרז. התובעת התחייבה למכור את הדירות במחיר שלא יעלה על מחיר המורכב ממחירי ה"מחירון לעבודות בניה ופיתוח חצר בבניית חברות וקבלנים לשנת 1993" (ת/7) ומתוספות שונות שפורטו בחוזה. במקביל לחתימה על החוזה הפקידה התובעת בידי הנתבעת ערבות בנקאית אוטונומית בסכום של 2,726,880 ש"ח, צמוד למדד המחירים לצרכן (ת/8 / נ/162, להלן: " הערבות"). בחוזה נקבע כי ערבות זו תשוחרר לשיעורין לפי התקדמות העבודות.

3.       לפי סעיף 5 לפרק א' לחוזה, היה על התובעת לסיים את הבנייה בתוך 24 חודשים מהמועד הקובע, היינו עד ליום 17/5/96. הנתבעת העניקה לתובעת 3 ארכות להשלמת שלב 8 (גמר יציקת יסודות) שהיה אמור להסתיים עד ליום 17/10/94, כך שלפי המועדים הנדחים היה על התובעת לסיים את הבנייה בכללותה עד ליום  30/9/96. בפועל, השלימה התובעת את עבודות הבנייה ואת אכלוס הדירות, ששיווקן החל באוגוסט 1995, רק בשנת 1998.

4.       הנתבעת חילטה חלקים מן הערבות בטענה, שהתובעת לא עמדה בלוח הזמנים. בעקבות זאת נקטה התובעת בהליכים משפטיים שיפורטו בהמשך. כמו כן, עיכבה הנתבעת תחת ידיה חלק אחר מן הערבות בטענה, שהתובעת מכרה דירות במחיר הגבוה מן המחיר המרבי שנקבע בחוזה.

זהו, בתמצית, הרקע העובדתי לתובענה שלפניי.

הטענות בת ובענה

5.       תובענתה של התובעת מורכבת משלושה ראשים:

האחד , טענת התובעת כי לא היה מקום לחלט חלקים מן הערבות בשל אי עמידה בלוח הזמנים, שכן על פי הוראות החוזה חילוט הערבות הותלה בכך שהנתבעת תבצע את העבודות חלף התובעת, אך זאת לא נעשה במקרה דנן. לחילופין טענה התובעת, כי האיחורים בביצוע העבודות נבעו מסיבות התלויות בנתבעת, ולפיכך, על הנתבעת להשיב את סכומי הערבות שחולטו בסך 1,338,600 ש"ח  (כולל ריבית והצמדה עד ליום הגשת התביעה). לחילופי חילופין נטען על ידי התובעת, כי ניתן היה לחלט את הערבות רק בגין 14 דירות שבנייתן לא הסתיימה במועד ולא בגין 37 דירות, כפי שנעשה.

השני , טענת התובעת כי הנתבעת ממשיכה להחזיק בחלק אחר של הערבות -בנימוק שהתובעת חרגה ממחירי המכירה המרביים שנקבעו בחוזה - לא כדין. בהקשר זה טוענת התובעת, כי על פי הוראות החוזה הערבות לא נועדה כלל להבטיח את קיום התחייבויותיה באשר למחירי המכירה. לחילופין טוענת התובעת, כי היא לא חרגה מהמחירים ואף אם הייתה חריגה, הרי שיעורה נמוך מסכום הערבות המעוכב בידי הנתבעת. התובעת מוסיפה וטוענת, כי בשל החזקת הערבות בידי הנתבעת, נאלצה התובעת לשאת בהוצאות מימון מיותרות. לפיכך על הנתבעת לשחרר את יתרת הערבות ולפצות את התובעת על נזקיה, המסתכמים בסך 128,019 ש"ח  בתוספת מע"מ נכון ליום הגשת התביעה.

השלישי , טענת התובעת כי הנתבעת עיכבה שלא כדין את מתן אישורה למחירי המכירה וגרמה לעיכוב בלתי מוצדק בשווקן של הדירות. כתוצאה מכך נפגע תזרים המזומנים של התובעת והיא נשאה בהוצאות מימון עודפות. לפיכך על הנתבעת לפצות את התובעת על נזקיה, המסתכמים בסך 2,117,414 ש"ח בתוספת מע"מ נכון ליום הגשת התביעה.

טענות הנתבעת

6.       הנתבעת טענה להגנתה כדלקמן: ראשית , חילוט סכומי הערבות בשל אי עמידתה של התובעת בלוח הזמנים נעשה בהתאם לחוזה. האחריות המלאה לאיחורים בביצוע העבודות מוטלת על כתפיה של התובעת; שנית , התובעת חרגה מהמחירים המרביים שנקבעו בחוזה כמחירי מכירה לרוכשים פרטיים, והערבות נועדה להבטיח גם תכלית זו; שלישית , יסוד העיכוב באישור המחירים בכך שהתובעת לא העבירה את מלוא הנתונים הרלבנטיים לנתבעת, ובכך שהמחירים שהתבקש אישורם היו גבוהים ממה שנקבע בחוזה ולכן לא ניתן היה לאשרם.

בה בעת העלתה הנתבעת טענת התיישנות כלפי ראש התביעה הראשון, שעניינו בהשבת סכומי הערבויות שחולטו בשל אי עמידה בלוח הזמנים, וכלפי ראש התביעה השלישי, שעניינו בנזקים שנגרמו לתובעת בגין העיכוב באישור מחירי המכירה; כמו כן העלתה טענת שיהוי עקב הפגיעה בניהול ההגנה והנזק הראייתי שנגרם לנתבעת בשל חלוף הזמן מהמועדים הרלוונטיים ועד להגשת התביעה. בכתב ההגנה הוסיפה הנתבעת וטענה, כי התובעת מנועה להתנגד לחילוטים שעניינם אי עמידה בלוח הזמנים גם בשל חתימתה על "התחייבות להיעדר תביעות מלא ומוחלט וכתב שיפוי" (נ/117), אולם, משלא חזרה התובעת על טענה זו בסיכומיה, יש לראותה כטענה שנזנחה.

תכלית הערבות

7.       בפתח הדברים יש לתת את הדעת על טענתה המשפטית של התובעת, המשותפת לשני ראשי התובענה העוסקים בחילוטי הערבות, לפיה הנתבעת הייתה רשאית לחלט את הערבות רק במקרה של איחור בלוח הזמנים, ובתנאי מוקדם נוסף,  שהנתבעת ביצעה בעצמה, חלף התובעת, עבודות שבפיגור. אביא תחילה את הוראות החוזה וכתב הערבות הצריכות לעניין:

בסעיף ההגדרות לחוזה הוגדרה ה"ערבות לביצוע עבודות הבנייה והפיתוח הכללי" בזו הלשון:

ערבות להבטחת ביצוע עבודות הבנייה והפיתוח הכללי על-ידי החברה לרבות הבטחת טיב, איכות העבודה ועמידה בלוח הזמנים.